നിക്ഷേപ പ്രോപ്പർട്ടികൾക്ക് ധനസഹായം നൽകുന്നതിന് CES വായ്പകൾ DSCR എങ്ങനെ ഉപയോഗിക്കുന്നു

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിക്ഷേപകർക്ക്, വ്യക്തിഗത വരുമാനത്തെ ആശ്രയിക്കാതെ, ഉടമസ്ഥരല്ലാത്ത കൈവശമുള്ള പ്രോപ്പർട്ടികൾക്ക് ധനസഹായം നൽകുന്നതിനുള്ള ഒരു സവിശേഷ മാർഗമാണ് ക്ലോസ്ഡ്-എൻഡ് സെക്കൻഡ് (CES) ലോൺ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നത്. ഡെറ്റ് സർവീസ് കവറേജ് അനുപാതം ഉപയോഗിച്ച് (ഡി.എസ്.സി.ആർ.) യോഗ്യത നേടുന്നതിന്, ഈ പ്രോപ്പർട്ടി വരുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വായ്പകൾ വാടക പണമൊഴുക്കിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്നു, ഇത് പോർട്ട്‌ഫോളിയോകൾ സ്കെയിലിംഗ് ചെയ്യുന്നതിന് അനുയോജ്യമാക്കുന്നു. ക്യാഷ് ഫ്ലോ അധിഷ്ഠിത വായ്പയ്ക്കായി CES വായ്പകൾ എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കുന്നുവെന്നും അവ ഗെയിം-ചേഞ്ചർ ആകുന്നതിന്റെ കാരണമെന്താണെന്നും നമുക്ക് പര്യവേക്ഷണം ചെയ്യാം.

CES ലോൺ എന്നത് അധിക നറുക്കെടുപ്പുകൾ അനുവദിക്കാത്ത ഒരു സ്ഥിര-കാല സെക്കൻഡ് മോർട്ട്ഗേജാണ്, ഇത് പലപ്പോഴും ഉടമസ്ഥരല്ലാത്ത വായ്പകൾക്ക് പ്രാഥമിക വായ്പയോടൊപ്പം ഉപയോഗിക്കുന്നു. വ്യക്തിഗത വരുമാന തെളിവ് ആവശ്യമായി വന്നേക്കാവുന്ന പരമ്പരാഗത സെക്കൻഡ് മോർട്ട്ഗേജുകളിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായി, നിക്ഷേപ പ്രോപ്പർട്ടികൾക്കായുള്ള ഒരു ക്ലോസ്ഡ്-എൻഡ് സെക്കൻഡ് ലോൺ യോഗ്യത വിലയിരുത്തുന്നതിന് DSCR-നെ ഉപയോഗപ്പെടുത്തുന്നു. ഡെറ്റ് സർവീസ് കവറേജ് അനുപാതം ഒരു പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ വാർഷിക വാടക വരുമാനം അതിന്റെ കടബാധ്യതകൾക്കെതിരെ അളക്കുന്നു, ഇതിൽ ഒന്നും രണ്ടും മോർട്ട്ഗേജ് പേയ്‌മെന്റുകൾ (പ്രിൻസിപ്പൽ, പലിശ, നികുതികൾ, ഇൻഷുറൻസ്, HOA ഫീസ്) ഉൾപ്പെടുന്നു. 1.0 അല്ലെങ്കിൽ അതിൽ കൂടുതലുള്ള ഒരു DSCR പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ വരുമാനം അതിന്റെ കടങ്ങൾ ഉൾക്കൊള്ളുന്നുവെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നു, പണമൊഴുക്ക് അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വായ്പയ്ക്ക് വായ്പ നൽകുന്നവർ സാധാരണയായി 1.25 ഇഷ്ടപ്പെടുന്നു.

വ്യക്തിഗത വരുമാന പരിശോധനയില്ലാത്ത ഈ സമീപനം ഒരു പ്രധാന ആകർഷണമാണ്. നിക്ഷേപകർക്ക് W-2-കളോ നികുതി റിട്ടേണുകളോ ആവശ്യമില്ല; പകരം, വായ്പാദാതാക്കൾ വസ്തുവിന്റെ വാടക സാധ്യത വിലയിരുത്തുന്നു, ഇത് സങ്കീർണ്ണമായ സാമ്പത്തിക സ്ഥിതിയുള്ളവർക്ക് CES വായ്പകൾ ആക്‌സസ് ചെയ്യാൻ സഹായിക്കുന്നു. അവർ വിദേശ പൗരന്മാരും ലഭ്യമാണ്, പ്രാദേശിക വരുമാന രേഖകളില്ലാതെ അന്താരാഷ്ട്ര നിക്ഷേപകർക്ക് യുഎസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ ടാപ്പ് ചെയ്യാൻ ഇത് അനുവദിക്കുന്നു. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു വിദേശ പൗരന് വ്യക്തിഗത വരുമാന തടസ്സങ്ങൾ മറികടന്ന് 1.3 DSCR ഉപയോഗിച്ച് പ്രതിമാസം $4,000 വരുമാനം ലഭിക്കുന്ന വാടക വസ്തുവിൽ CES വായ്പ നേടാൻ കഴിയും.

പിഗ്ഗിബാക്ക് ഓകെ ഘടനകൾ വഴക്കം വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു. മുൻകൂർ ചെലവുകൾ കുറയ്ക്കുന്നതിന് ആദ്യ മോർട്ട്ഗേജുമായി ജോടിയാക്കി, ഒരു ക്ലോസ്ഡ്-എൻഡ് സെക്കൻഡ് ലോൺ ഡൗൺ പേയ്‌മെന്റുകളോ പുനരുദ്ധാരണങ്ങളോ ഉൾക്കൊള്ളുന്നു. $500,000 വാടക പ്രോപ്പർട്ടി ലക്ഷ്യമിടുന്ന ഒരു നിക്ഷേപകനെ സങ്കൽപ്പിക്കുക: ആദ്യ മോർട്ട്ഗേജ് 75% ($375,000) ഉൾക്കൊള്ളുന്നു, കൂടാതെ ഒരു CES ലോൺ ബാക്കി 20% ($100,000) ഫണ്ട് ചെയ്യുന്നു, 5% മാത്രം ക്യാഷ് ഡൗൺ അവശേഷിക്കുന്നു. ഈ വായ്പറിസർവ് ചെയ്യുകകൂടുതൽ നിക്ഷേപങ്ങൾക്കുള്ള ലിക്വിഡിറ്റി.

എന്നിരുന്നാലും, DSCR അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള CES വായ്പകൾക്ക് മുന്നറിയിപ്പുകളുണ്ട്. രണ്ടാമത്തെ മോർട്ട്ഗേജുകളുടെ പലിശ നിരക്കുകൾ പലപ്പോഴും കൂടുതലാണ്, കൂടാതെ സംയോജിത ലോൺ-ടു-വാല്യൂ (CLTV) അനുപാതങ്ങൾ 75-85% വരെ പരിമിതപ്പെടുത്തിയേക്കാം. ഒഴിവുകളോ മാർക്കറ്റ് ഷിഫ്റ്റുകളോ പ്രോപ്പർട്ടി വരുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള വായ്പകളെയും ബാധിച്ചേക്കാം, അതിനാൽ നിക്ഷേപകർ ശക്തമായ വാടക ആവശ്യകത ഉറപ്പാക്കണം. ഈ ഘടകങ്ങൾ ഉണ്ടായിരുന്നിട്ടും, CES വായ്പകൾ പോലുള്ള ഉടമസ്ഥരല്ലാത്ത വായ്പകൾ പോർട്ട്‌ഫോളിയോ വളർച്ചയ്ക്ക് സമാനതകളില്ലാത്ത അവസരങ്ങൾ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നു, പ്രത്യേകിച്ച് വ്യക്തിഗത വരുമാന പരിശോധനയും വിദേശ ദേശീയ ലഭ്യമായ ഓപ്ഷനുകളും പ്രവേശനക്ഷമത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നില്ല.