ഒരുകാലത്ത് ധനകാര്യ വിപണികളിലെ ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട സംഖ്യയായിരുന്ന LIBOR, 2023 ജൂണിനുശേഷം ചരിത്രത്തിൽ നിന്ന് അപ്രത്യക്ഷമാകും, ഇനി വായ്പകൾക്ക് വില നിശ്ചയിക്കാൻ ഇത് ഉപയോഗിക്കില്ല.

2022 മുതൽ, പല മോർട്ട്ഗേജ് ലെൻഡർമാരുടെയും ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്ക് വായ്പകൾ ഒരു സൂചികയുമായി ബന്ധിപ്പിച്ചിരിക്കുന്നു - SOFR.

ഫ്ലോട്ടിംഗ് ലോൺ നിരക്കുകളെ SOFR എങ്ങനെ ബാധിക്കുന്നു? LIBOR-ന് പകരം SOFR എന്തുകൊണ്ട് ഉപയോഗിക്കണം?

ഈ ലേഖനത്തിൽ, SOFR കൃത്യമായി എന്താണെന്നും ക്രമീകരിക്കാവുന്ന പലിശ നിരക്കുകൾ കണക്കാക്കുമ്പോൾ ആശങ്കപ്പെടേണ്ട പ്രധാന മേഖലകൾ ഏതൊക്കെയാണെന്നും നമ്മൾ വിശദീകരിക്കും.

 

ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്കിലുള്ള മോർട്ട്ഗേജ് വായ്പകൾ (ARM)

നിലവിലെ ഉയർന്ന പലിശ നിരക്കുകൾ കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ, പലരും ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്കിലുള്ള വായ്പകളാണ് തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നത്, ഇവ ARM-കൾ (അഡ്ജസ്റ്റബിൾ-റേറ്റ് മോർട്ട്ഗേജുകൾ) എന്നും അറിയപ്പെടുന്നു.

"ക്രമീകരിക്കാവുന്നത്" എന്ന പദത്തിന്റെ അർത്ഥം വായ്പ തിരിച്ചടവിന്റെ വർഷങ്ങളിൽ പലിശ നിരക്ക് മാറുന്നു എന്നാണ്: ആദ്യത്തെ കുറച്ച് വർഷത്തേക്ക് ഒരു നിശ്ചിത പലിശ നിരക്ക് അംഗീകരിക്കപ്പെടുന്നു, അതേസമയം ശേഷിക്കുന്ന വർഷങ്ങളിലെ പലിശ നിരക്ക് പതിവായി (സാധാരണയായി ഓരോ ആറുമാസത്തിലോ ഒരു വർഷത്തിലോ) പുനഃക്രമീകരിക്കുന്നു.

ഉദാഹരണത്തിന്, 5/1 ARM എന്നാൽ തിരിച്ചടവിന്റെ ആദ്യ 5 വർഷത്തേക്ക് പലിശ നിരക്ക് സ്ഥിരമായിരിക്കുമെന്നും അതിനുശേഷം ഓരോ വർഷവും മാറുമെന്നും അർത്ഥമാക്കുന്നു.

എന്നിരുന്നാലും, ഫ്ലോട്ടിംഗ് ഘട്ടത്തിൽ, പലിശ നിരക്ക് ക്രമീകരണവും പരിധിയിൽ (caps) ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്, ഉദാഹരണത്തിന് 5/1 ARM സാധാരണയായി മൂന്നക്ക സംഖ്യയായ 2/1/5 ന് ശേഷം വരും.

·2 എന്നത് പലിശ ക്രമീകരണത്തിനായുള്ള പ്രാരംഭ പരിധിയെയാണ് (പ്രാരംഭ ക്രമീകരണ പരിധി) സൂചിപ്പിക്കുന്നത്. ആദ്യത്തെ 5 വർഷത്തേക്കുള്ള നിങ്ങളുടെ പ്രാരംഭ പലിശ നിരക്ക് 6% ആണെങ്കിൽ, ആറാം വർഷത്തിലെ പരിധി 6% + 2% = 8% കവിയാൻ പാടില്ല.

·ആദ്യത്തേത് ഒഴികെയുള്ള ഓരോ പലിശ നിരക്ക് ക്രമീകരണത്തിനുമുള്ള പരിധിയെയാണ് 1 സൂചിപ്പിക്കുന്നത് (തുടർന്നുള്ള ക്രമീകരണങ്ങൾക്കുള്ള പരിധി), അതായത് 7-ാം വർഷം മുതൽ ആരംഭിക്കുന്ന ഓരോ പലിശ നിരക്ക് ക്രമീകരണത്തിനും പരമാവധി 1%.

·വായ്പയുടെ മുഴുവൻ കാലാവധിയിലും (ലൈഫ് ടൈം അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ് ക്യാപ്) പലിശ നിരക്ക് ക്രമീകരണങ്ങൾക്കുള്ള ഉയർന്ന പരിധിയെയാണ് 5 സൂചിപ്പിക്കുന്നത്, അതായത് പലിശ നിരക്ക് 30 വർഷത്തേക്ക് 6% + 5% = 11% കവിയാൻ പാടില്ല.

ARM-ന്റെ കണക്കുകൂട്ടലുകൾ സങ്കീർണ്ണമായതിനാൽ, ARM-കളെക്കുറിച്ച് പരിചയമില്ലാത്ത കടം വാങ്ങുന്നവർ പലപ്പോഴും ഒരു കുഴിയിൽ വീഴാനുള്ള സാധ്യതയുണ്ട്! അതിനാൽ, വേരിയബിൾ പലിശ നിരക്ക് എങ്ങനെ കണക്കാക്കാമെന്ന് കടം വാങ്ങുന്നവർ മനസ്സിലാക്കേണ്ടത് വളരെ പ്രധാനമാണ്.

 

ഫ്ലോട്ടിംഗ് നിരക്ക് കണക്കാക്കുമ്പോൾ SOFR-ൽ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട പ്രധാന മേഖലകൾ എന്തൊക്കെയാണ്?

5/1 ARM-ന്, ആദ്യത്തെ 5 വർഷത്തേക്കുള്ള സ്ഥിര പലിശ നിരക്കിനെ ആരംഭ നിരക്ക് എന്ന് വിളിക്കുന്നു, ആറാം വർഷം മുതൽ ആരംഭിക്കുന്ന പലിശ നിരക്ക് പൂർണ്ണമായും സൂചികയിലാക്കിയ പലിശ നിരക്കാണ്, ഇത് സൂചിക + മാർജിൻ ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നു, ഇവിടെ മാർജിൻ സ്ഥിരമായിരിക്കും, സൂചിക സാധാരണയായി 30 ദിവസത്തെ ശരാശരി SOFR ആയിരിക്കും.

3% മാർജിനും നിലവിലെ 30 ദിവസത്തെ ശരാശരി SOFR 4.06% ഉം ആണെങ്കിൽ, ആറാം വർഷത്തിൽ പലിശ നിരക്ക് 7.06% ആയിരിക്കും.

ഈ SOFR സൂചിക എന്താണ്? ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്കിലുള്ള വായ്പകൾ എങ്ങനെ വരുന്നു എന്ന് നമുക്ക് ആദ്യം നോക്കാം.

1960-കളിൽ ലണ്ടനിൽ പണപ്പെരുപ്പം കുതിച്ചുയരുന്ന സമയത്ത്, പണപ്പെരുപ്പം ഉയരുന്ന സാഹചര്യത്തിലായിരുന്നതിനാലും പലിശ നിരക്കുകളിൽ ഗണ്യമായ അപ്‌സൈറ്റ് റിസ്ക് ഉണ്ടായിരുന്നതിനാലും ഒരു ബാങ്കുകളും സ്ഥിര നിരക്കിൽ ദീർഘകാല വായ്പകൾ നൽകാൻ തയ്യാറായിരുന്നില്ല.

ഈ പ്രശ്നം പരിഹരിക്കുന്നതിനായി, ബാങ്കുകൾ ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്ക് വായ്പകൾ (ARMs) സൃഷ്ടിച്ചു.

ഓരോ പുനഃസജ്ജീകരണ തീയതിയിലും, വ്യക്തിഗത സിൻഡിക്കേറ്റ് അംഗങ്ങൾ അവരുടെ വായ്പാ ചെലവുകൾ പുനഃസജ്ജീകരണ നിരക്കിനുള്ള ഒരു റഫറൻസായി സംയോജിപ്പിച്ച്, ഫണ്ടുകളുടെ ചെലവ് പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നതിനായി ഈടാക്കുന്ന പലിശ നിരക്ക് ക്രമീകരിക്കുന്നു.

ഈ പുനഃസജ്ജീകരണ നിരക്കിനുള്ള റഫറൻസ് LIBOR (ലണ്ടൻ ഇന്റർബാങ്ക് ഓഫേർഡ് റേറ്റ്) ആണ്, ഇതിനെക്കുറിച്ച് നിങ്ങൾ പലപ്പോഴും കേൾക്കാറുണ്ട് - ക്രമീകരിക്കാവുന്ന പലിശ നിരക്കുകൾ കണക്കാക്കുമ്പോൾ മുമ്പ് ആവർത്തിച്ച് പരാമർശിക്കപ്പെട്ടിട്ടുള്ള സൂചികയാണിത്.

2008 വരെ, സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധിയുടെ സമയത്ത്, ചില ബാങ്കുകൾ സ്വന്തം ഫണ്ടിംഗ് പ്രതിസന്ധി മറച്ചുവെക്കാൻ ഉയർന്ന വായ്പാ നിരക്കുകൾ ഉദ്ധരിക്കാൻ മടിച്ചിരുന്നു.

ഇത് LIBOR-ന്റെ പ്രധാന ബലഹീനതകളെ തുറന്നുകാട്ടി: യഥാർത്ഥ ഇടപാട് അടിസ്ഥാനമില്ലാത്തതിനാലും എളുപ്പത്തിൽ കൃത്രിമം കാണിക്കാൻ കഴിയുന്നതിനാലും LIBOR വ്യാപകമായി വിമർശിക്കപ്പെട്ടു. അതിനുശേഷം, ബാങ്കുകൾക്കിടയിൽ വായ്പയെടുക്കുന്നതിനുള്ള ആവശ്യം കുത്തനെ കുറഞ്ഞു.

LIBOR അപ്രത്യക്ഷമാകാനുള്ള സാധ്യത കണക്കിലെടുത്ത്, LIBOR ന് പകരമായി ഒരു പുതിയ റഫറൻസ് നിരക്ക് കണ്ടെത്തുന്നതിനായി ഫെഡറൽ റിസർവ് 2014 ൽ ആൾട്ടർനേറ്റീവ് റഫറൻസ് റേറ്റ്സ് കമ്മിറ്റി (ARRC) രൂപീകരിച്ചു.

മൂന്ന് വർഷത്തെ പ്രവർത്തനത്തിന് ശേഷം, 2017 ജൂണിൽ ARRC ഔദ്യോഗികമായി സെക്യുേർഡ് ഓവർനൈറ്റ് ഫിനാൻസിംഗ് നിരക്ക് (SOFR) മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ നിരക്കായി തിരഞ്ഞെടുത്തു.

ട്രഷറി പിന്തുണയുള്ള റിപ്പോ മാർക്കറ്റിലെ ഓവർനൈറ്റ് നിരക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് SOFR എന്നതിനാൽ, ക്രെഡിറ്റ് റിസ്ക് ഏതാണ്ട് ഇല്ല; ഇടപാട് വില ഉപയോഗിച്ചാണ് ഇത് കണക്കാക്കുന്നത്, ഇത് കൃത്രിമത്വം ബുദ്ധിമുട്ടാക്കുന്നു; കൂടാതെ, പണവിപണിയിൽ ഏറ്റവും കൂടുതൽ വ്യാപാരം ചെയ്യപ്പെടുന്ന തരമാണ് SOFR, ഫണ്ടിംഗ് മാർക്കറ്റിലെ പലിശ നിരക്കുകളുടെ നിലവാരത്തെ ഇത് നന്നായി പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു.

അതിനാൽ, 2022 മുതൽ, മിക്ക ഫ്ലോട്ടിംഗ്-റേറ്റ് വായ്പകൾക്കും വില നിശ്ചയിക്കുന്നതിനുള്ള മാനദണ്ഡമായി SOFR ഉപയോഗിക്കും.

 

ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്കിലുള്ള മോർട്ട്ഗേജ് ലോണിന്റെ ഗുണങ്ങൾ എന്തൊക്കെയാണ്?

ഫെഡറൽ റിസർവ് നിലവിൽ നിരക്ക് വർദ്ധനവിന്റെ ചക്രത്തിലാണ്, 30 വർഷത്തെ സ്ഥിര മോർട്ട്ഗേജ് നിരക്കുകൾ ഉയർന്ന നിലവാരത്തിലാണ്.

എന്നിരുന്നാലും, പണപ്പെരുപ്പം ഗണ്യമായി കുറഞ്ഞാൽ, ഫെഡറൽ റിസർവ് പലിശ നിരക്ക് കുറയ്ക്കൽ ചക്രത്തിലേക്ക് പ്രവേശിക്കുകയും മോർട്ട്ഗേജ് നിരക്കുകൾ സാധാരണ നിലയിലേക്ക് മടങ്ങുകയും ചെയ്യും.

ഭാവിയിൽ വിപണി പലിശ നിരക്കുകൾ കുറയുകയാണെങ്കിൽ, റീഫിനാൻസ് ചെയ്യാതെ തന്നെ, ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്കിലുള്ള വായ്പ തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിലൂടെ, വായ്പക്കാർക്ക് തിരിച്ചടവ് ചെലവുകൾ ഫലപ്രദമായി കുറയ്ക്കാനും കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കുകളിൽ നിന്ന് പ്രയോജനം നേടാനും കഴിയും.

കൂടാതെ, ക്രമീകരിക്കാവുന്ന നിരക്ക് വായ്പകൾക്ക് സാധാരണയായി മറ്റ് സ്ഥിരകാല വായ്പകളെ അപേക്ഷിച്ച് പ്രതിബദ്ധത കാലയളവിൽ കുറഞ്ഞ പലിശനിരക്കും മുൻകൂർ പ്രതിമാസ തിരിച്ചടവുകളും താരതമ്യേന കുറവായിരിക്കും.

അതുകൊണ്ട് നിലവിലെ സാഹചര്യത്തിൽ, വേരിയബിൾ റേറ്റ് ലോൺ ആയിരിക്കും നല്ലൊരു തിരഞ്ഞെടുപ്പ്.